EnglishHiện nay, tại các khu vực thành thị và vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương,… xuất hiện khá phổ biến hình thức mua bán nhà đất thông qua “vi bằng thừa phát lại”. Không ít người dân tin rằng vi bằng có thể thay thế hợp đồng công chứng, có giá trị pháp lý tương đương, và được dùng để sang tên nhà đất. Tuy nhiên, liệu điều đó có đúng với quy định của pháp luật hiện hành?
Bài viết này được thực hiện bởi Lexconsult & Cộng sự, nhằm giúp bạn hiểu rõ về bản chất pháp lý của vi bằng, giá trị sử dụng, và những rủi ro nghiêm trọng khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng mà người mua cần đặc biệt lưu ý.
1. Vi bằng là gì theo quy định pháp luật?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Như vậy, vi bằng được lập bởi Thừa phát lại, ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật. Do đó, khi mua bán nhà đất bằng vi bằng có nghĩa là các bên tham gia giao dịch nhờ cơ quan Thừa phát lại chứng kiến sau đó lập văn bản ghi nhận lại sự việc giao dịch mua bán nhà đất, giao nhận tiền của hai bên. Có thể nói, vi bằng không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nó chỉ có giá trị chứng minh việc giao nhận tiền, ký giấy tờ,… giữa hai bên, không thay thế cho hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.
2. Mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014:
Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Như vậy, giao dịch mua bán nhà đất phải được công chứng bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Còn việc lập vi bằng mua bán nhà đất tại Cơ quan Thừa phát lại chỉ ghi nhận có sự việc mua bán nhà đất, giao nhận tiền giữa hai bên do Thừa phát lại lập, chứ nó không có giá trị pháp luật để sang tên đăng bộ tại Cơ quan có thẩm quyền.
3. Rủi ro khi mua bán nhà bằng vi bằng
Như đã phân tích ở trên, vì vi bằng được lập khi mua bán nhà đất không có giá trị pháp lý, do đó những giấy tờ này không thể thực hiện được các thủ tục sang tên đăng bộ sau đó. Vì mua bán nhà đất là giao dịch có điều kiện, phải được sang tên đăng bộ tại Cơ quan có thẩm quyển sau khi hai bên ký hợp đồng mua bán công chứng. Do vậy, trong trường hợp hai bên chỉ lập vi bằng thì bên mua có thể phải chịu rủi ro như sau:
– Không sang tên được: Không có giá trị pháp lý để chuyển quyền sở hữu.
– Tài sản bị thế chấp, tranh chấp: Thừa phát lại không có trách nhiệm kiểm tra tình trạng pháp lý bất động sản.
– Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu: Giao dịch không hợp pháp có thể bị hủy và các bên phải trả lại tài sản, gây thiệt hại tài chính.
– Chênh lệch giá trị tài sản: Nhà đất có thể tăng giá sau thời điểm giao dịch, gây tổn thất lớn cho bên mua nếu hợp đồng bị vô hiệu.
Tư vấn pháp lý & lưu ý thực tế từ Lexconsult & Cộng sự:
– Không sử dụng vi bằng để thay thế công chứng khi giao dịch nhà đất.
– Nếu đã lập vi bằng, cần nhanh chóng thực hiện công chứng hợp đồng hợp lệ.
– Trước khi giao tiền, nên kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất qua Văn phòng Đăng ký đất đai.
– Khi cần thiết, hãy đề nghị luật sư tư vấn, kiểm tra hồ sơ pháp lý kỹ lưỡng trước khi ký kết giao dịch.
Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch dân sự quan trọng và có giá trị tài sản lớn, vì vậy mọi hành vi giao dịch đều cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật để tránh rủi ro pháp lý không đáng có. Vi bằng thực chất chỉ là công cụ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật – không có chức năng thay thế cho hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng, chứng thực. Trên thực tế, đã có rất nhiều trường hợp người dân do thiếu hiểu biết pháp luật hoặc vì tin vào lời chào mời “mua nhà giá rẻ, chỉ cần vi bằng”, đã rơi vào tình huống mua nhầm đất không thể sang tên, không thể sửa chữa, không được cấp sổ, và thậm chí mất trắng số tiền đầu tư do gặp phải các giao dịch gian dối hoặc nhà đất đang tranh chấp, bị thế chấp, cầm cố.
Do đó, nếu bạn đang có ý định mua nhà đất thông qua hình thức vi bằng, hãy thận trọng. Việc lựa chọn hình thức giao dịch có công chứng, chứng thực hợp pháp là cách duy nhất để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp, hạn chế tối đa tranh chấp và tránh những thiệt hại về sau. Hãy liên hệ ngay với Công ty Luật TNHH Lexconsult & Cộng sự – Chúng tôi có đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, sẵn sàng đồng hành và hỗ trợ bạn từ giai đoạn kiểm tra hồ sơ pháp lý, soạn thảo hợp đồng đến tư vấn giải pháp khi có tranh chấp xảy ra. Giá trị tài sản lớn – đừng để rủi ro pháp lý nhỏ đánh đổi tất cả!
Công ty Luật TNHH Lexconsult & Cộng sự
Địa chỉ: Tầng 9, Tòa nhà Diamond Plaza, 34 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 0938 657 775
Email: lawyers@lexconsult.com.vn
Website: www.lexconsult.com.vn – www.lexconsult.vn
Xem thêm các bài viết liên quan:
Tránh rắc rối khi tặng cho đất – Khi nào cần chữ ký đầy đủ thành viên trong gia đình?
Hợp đồng đặt cọc mua đất: Công chứng hay không công chứng – cái nào an toàn hơn?
Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không?
Mua bất động sản sổ chung: Quy định pháp luật, thủ tục và rủi ro cần lưu ý
Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam: Quy định pháp luật người mua cần biết
Chủ nhà chưa có sổ hồng vẫn cho thuê: Lách luật hay đúng luật?
Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất: Quy định và điều kiện áp dụng
Mua nhầm đất không có lối đi: Cách xử lý theo pháp luật
Đền bù đất ở khi bị thu hồi: Quy định & quyền lợi người dân
Trách nhiệm pháp lý khi xây nhà gây ảnh hưởng đến công trình liền kề
Người nước ngoài có được mua đất và cấp sổ đỏ tại Việt Nam năm 2025?
