EnglishĐất đai là một tài sản có giá trị lớn, đặc biệt đối với những người có thu nhập trung bình – đây có thể là khoản đầu tư cả đời. Tuy nhiên, không ít người lâm vào cảnh “dở khóc dở cười” khi mua nhầm đất không có lối đi, tức là lô đất bị vây bọc hoàn toàn bởi các bất động sản liền kề và không có lối ra đường công cộng. Trong trường hợp này, người mua đất sẽ gặp khó khăn nghiêm trọng trong việc đi lại, sinh sống và sử dụng đất đúng mục đích. Vậy, người mua đất không có lối đi nên làm gì? Có được mở lối đi nhờ pháp luật không? Hãy cùng Lexconsult & Cộng sự tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan.
1. Quyền đối với bất động sản liền kề – Cơ sở pháp lý quan trọng
Theo quy định tại Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề:
“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được xác định tại Điều 246 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”.
Bên cạnh đó, Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015 nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề:
“Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”
Như vậy, việc khai thác và sử dụng bất động sản liền kề phải đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Các bên có thể thoả thuận với nhau về các vấn đề liên quan đến mục đích sử dụng bất động sản liền kề. Người hưởng quyền và người chịu quyền không làm ảnh hưởng cũng như cố tình gây cản trở cho việc sử dụng quyền của các bên.
2. Quyền mở lối đi qua – Người mua đất không có lối đi được bảo vệ thế nào?
Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quyền về lối đi qua được quy định như sau:
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Như vậy, chủ sở hữu bên trong bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu bất động sản vây bọc dành một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi phải đảm bảo thuận tiện cho người bị vây bọc và không làm ảnh hưởng hoặc ít ảnh hưởng đến lợi ích của chủ bất động sản bị vây bọc. Ngoài ra, chủ sở hữu lối đi và chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể thoả thuận với nhau về việc đền bù hoặc không cần đền bù.
3. Khi nào chủ đất liền kề phải thông báo việc thay đổi quyền lối đi?
Quy định Điều 249 Bộ luật Dân sự 2015 thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề:
“Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này”.
4. Giải pháp khi mua phải đất không có lối đi
Người mua đất không có lối đi hoàn toàn có thể:
– Thương lượng với chủ đất liền kề để mở lối đi hợp lý;
– Lập thỏa thuận bằng văn bản, có công chứng nếu cần;
– Yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết nếu không thỏa thuận được.
Việc hiểu và áp dụng đúng quyền về lối đi qua theo Bộ luật Dân sự 2015 sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh được các tranh chấp không đáng có.
Mua nhầm đất không có lối đi là rủi ro pháp lý phổ biến, nhưng hoàn toàn có thể xử lý theo quy định của pháp luật Việt Nam. Chủ sở hữu đất bị vây bọc có quyền yêu cầu được mở lối đi qua bất động sản liền kề một cách hợp lý, đồng thời có thể thỏa thuận đền bù hoặc nhờ sự can thiệp của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền nếu hai bên không đạt được thống nhất. Để hạn chế rủi ro, người dân khi mua đất cần: Kiểm tra kỹ lối đi thực tế và trên sổ đỏ; Yêu cầu xác lập lối đi bằng văn bản có công chứng nếu cần; Tư vấn luật sư trước khi ký hợp đồng mua bán, đặc biệt với đất có dấu hiệu bị vây bọc. Trong mọi trường hợp, nên chủ động nhờ tư vấn pháp lý từ sớm để tránh tranh chấp kéo dài, gây thiệt hại cả về tài sản và tinh thần. Nếu bạn đang gặp khó khăn vì mua nhầm đất không có lối đi hoặc đang vướng vào tranh chấp bất động sản liền kề, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật TNHH Lexconsult & Cộng sự để được tư vấn pháp lý chuyên sâu.
Công ty Luật TNHH Lexconsult & Cộng sự
Địa chỉ: Tầng 9, Tòa nhà Diamond Plaza, 34 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 0938 657 775
Email: lawyers@lexconsult.com.vn
Website: www.lexconsult.com.vn – www.lexconsult.vn
Xem thêm các bài viết liên quan:
Tránh rắc rối khi tặng cho đất – Khi nào cần chữ ký đầy đủ thành viên trong gia đình?
Hợp đồng đặt cọc mua đất: Công chứng hay không công chứng – cái nào an toàn hơn?
Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không?
Mua bất động sản sổ chung: Quy định pháp luật, thủ tục và rủi ro cần lưu ý
Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam: Quy định pháp luật người mua cần biết
Chủ nhà chưa có sổ hồng vẫn cho thuê: Lách luật hay đúng luật?
Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất: Quy định và điều kiện áp dụng
Mua nhầm đất không có lối đi: Cách xử lý theo pháp luật
Đền bù đất ở khi bị thu hồi: Quy định & quyền lợi người dân
Trách nhiệm pháp lý khi xây nhà gây ảnh hưởng đến công trình liền kề
Người nước ngoài có được mua đất và cấp sổ đỏ tại Việt Nam năm 2025?
Người lập di chúc yêu cầu không bán đất – Người thừa kế có phải tuân theo?
Chủ nhà chưa có sổ hồng vẫn cho thuê: Lách luật hay đúng luật?
Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam: Quy định pháp luật người mua cần biết
