English
Tư vấn nội dung
Từ ngày 1/7/2025, một bước ngoặt quan trọng trong công tác quản lý đất đai tại Việt Nam sẽ chính thức có hiệu lực: Chủ tịch UBND cấp xã, phường, đặc khu được trao quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cho người dân. Đây là một trong những nội dung đáng chú ý được quy định tại Nghị định mới của Chính phủ ban hành ngày 12/6/2025 nhằm đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách hành chính và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục đất đai cho người dân và doanh nghiệp.
Thay vì phải chờ đợi xử lý hồ sơ từ cấp huyện hoặc tỉnh như trước kia, người dân tại địa phương giờ đây có thể trực tiếp thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ ngay tại UBND cấp xã nơi có đất. Điều này không chỉ tạo thuận lợi về mặt thời gian và chi phí đi lại, mà còn góp phần minh bạch, đơn giản hóa quy trình xử lý hồ sơ đất đai, đặc biệt trong bối cảnh cả nước đang trong quá trình triển khai sắp xếp lại bộ máy hành chính theo mô hình 2 cấp (tỉnh – xã).
Trong bài viết này, Lexconsult & Cộng sự sẽ phân tích chi tiết các quy định mới, phạm vi áp dụng, các loại hồ sơ được phân quyền cấp xã xử lý và những lưu ý quan trọng để người dân và doanh nghiệp có thể chuẩn bị thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu một cách đúng luật – hiệu quả – tiết kiệm thời gian.
1. Căn cứ pháp lý
– Nghị định 151/2025/NĐ-CP ban hành ngày 12/6/2025 quy định rõ việc phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai.
– Các nội dung chính sẽ bắt đầu áp dụng từ ngày 1/7/2025, đồng thời gắn với lộ trình sắp xếp lại bộ máy chính quyền địa phương.
2. Những trường hợp nào được cấp sổ đỏ tại UBND xã?
Một điểm đổi mới quan trọng trong Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ là việc trao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cho UBND cấp xã. Trước đây, thẩm quyền này thuộc cấp huyện hoặc tỉnh, nhưng từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch UBND xã, phường, đặc khu sẽ có thể trực tiếp cấp sổ đỏ trong một số trường hợp cụ thể. Đây được xem là bước tiến lớn trong quá trình phân cấp hành chính, giảm tải cho cấp trên và tạo thuận lợi tối đa cho người dân.
2.1. Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất hợp pháp
Theo quy định mới, UBND cấp xã có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu đối với:
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa được cấp sổ đỏ: Việc cấp giấy chứng nhận sẽ được thực hiện trực tiếp tại địa phương, giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và giảm bớt thủ tục hành chính phức tạp;
– Cấp sổ đỏ theo phương án góp quyền sử dụng đất hoặc theo phương án điều chỉnh đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt: Các trường hợp này thường xuất hiện trong các dự án quy hoạch dân cư hoặc hợp tác sử dụng đất giữa nhiều cá nhân.
– Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở (đất thổ cư) đã được cấp giấy trước ngày 01/7/2004: UBND xã có thẩm quyền xác định lại diện tích đất ở và cấp sổ đỏ mới cho phù hợp với thực tế.
Quy định mới này tạo ra nhiều thuận lợi cho người dân, đặc biệt là ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa. Những hộ gia đình chưa kịp hoàn thiện thủ tục đất đai nhiều năm nay nay có thể tiếp cận thủ tục dễ dàng, nhanh chóng hơn.
Tuy nhiên, người dân vẫn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý, giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp trước khi nộp hồ sơ tại UBND xã.
2.2. Một số tổ chức và doanh nghiệp
Một điểm mới đáng chú ý là việc mở rộng thẩm quyền cấp sổ đỏ của UBND xã không chỉ dừng ở việc cấp cho cá nhân, hộ gia đình mà còn bao gồm nhiều tổ chức và đối tượng đặc biệt mà trước đây do cấp tỉnh cấp sổ và quản lý, bao gồm:
– Tổ chức trong nước, như: cơ quan nhà nước, tổ chức Đảng, đơn vị vũ trang, Mặt trận Tổ quốc, các tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức tôn giáo, đơn vị sự nghiệp công lập;
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam;
– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp FDI có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, doanh nghiệp nhỏ hoặc có dự án ở nông thôn, vùng sâu, vùng xa.
Đây là lần đầu tiên cấp xã được trao thẩm quyền sâu rộng đến vậy trong công tác quản lý đất đai. Việc này không chỉ rút ngắn quy trình hành chính, mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư vừa và nhỏ triển khai nhanh tại địa phương, đồng thời nâng cao năng lực điều hành của chính quyền cấp cơ sở.
3. Chủ tịch UBND cấp xã được mở rộng quyền về đất đai
Không chỉ dừng lại ở việc cấp sổ đỏ, từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ được trao quyền quyết định trong nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đất đai – điều trước đây thuộc phạm vi cấp huyện hoặc tỉnh. Các quyền hạn mới bao gồm:
– Chấp thuận phương án sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế trên địa bàn;
– Phê duyệt việc sử dụng đất lúa của cá nhân, góp phần điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tại xã theo nhu cầu thực tế;
– Thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong các dự án tại địa phương;
– Phê duyệt phương án cưỡng chế và quyết định kinh phí cho hoạt động cưỡng chế đất đai khi phát sinh tranh chấp hoặc vi phạm;
– Quyết định giá đất cụ thể, giá bán nhà ở tái định cư trong phạm vi xã – tạo sự chủ động trong quá trình hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống khi bị thu hồi đất;
– Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân – giúp người dân thuận lợi hơn khi có nhu cầu mở rộng sản xuất, kinh doanh hoặc tách thửa đất;
– Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cấp xã, đảm bảo quy trình thẩm định giá minh bạch, khách quan và phù hợp với giá trị thực tế.
Như vậy, dù có nhiều thẩm quyền mới nhưng Chủ tịch UBND cấp xã cũng cần thực hiện đúng quy trình pháp luật, tuân thủ quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan. Người dân và doanh nghiệp nên chủ động cập nhật thông tin mới, theo dõi sát các hướng dẫn cụ thể tại địa phương để kịp thời cập nhập các thủ tục, tránh rủi ro về pháp lý và hành chính.
4. Người dân và doanh nghiệp cần lưu ý gì?
4.1. Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, hợp lệ trước khi nộp tại UBND xã
Dù thủ tục được thực hiện tại cấp xã, nhưng yêu cầu về tính pháp lý của hồ sơ vẫn tuân thủ chặt chẽ theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Người dân, tổ chức, doanh nghiệp cần:
– Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, thừa kế hợp pháp, khai hoang có xác nhận…);
– Có giấy tờ tùy thân hợp lệ (CMND/CCCD còn hiệu lực, sổ hộ khẩu, mã số thuế đối với tổ chức);
– Nộp bản vẽ sơ đồ thửa đất nếu có thay đổi diện tích, ranh giới đất hoặc đất chưa từng được đo đạc.
Chú ý: Những thửa đất có tranh chấp, chưa rõ ràng về quyền sử dụng hoặc đang bị kiểm tra, xử lý vi phạm sẽ chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
4.2. Chủ động cập nhật địa giới hành chính mới sau khi sắp xếp đơn vị hành chính
Từ ngày 01/7/2025, sau khi cả nước chính thức chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp, nhiều tỉnh, xã sẽ có thay đổi tên gọi, địa giới hành chính. Người dân và doanh nghiệp nên:
– Kiểm tra lại địa chỉ hành chính mới của khu đất để đối chiếu với giấy tờ hiện hành;
– Nếu cần cấp đổi sổ đỏ, giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh theo địa chỉ mới, có thể làm thủ tục cấp lại miễn phí, theo hướng dẫn từ UBND địa phương;
– Yên tâm sử dụng giấy tờ cũ (sổ đỏ, hợp đồng, sổ hộ khẩu, giấy phép kinh doanh…) cho đến khi hết hạn hoặc cần chỉnh sửa.
4.3. Hiểu rõ giới hạn thẩm quyền của UBND cấp xã và quyền khiếu nại
Dù được phân quyền rộng, UBND cấp xã chỉ được thực hiện trong phạm vi được quy định tại nghị định. Trong một số trường hợp:
– Các dự án có yếu tố nước ngoài, quy mô lớn, hoặc liên quan đến đất quốc phòng, đất rừng đặc dụng vẫn thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh hoặc trung ương.
– Nếu phát sinh tranh chấp, cưỡng chế, đền bù không thỏa đáng, người dân và doanh nghiệp có quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện theo trình tự tố tụng hành chính.
4.4. Cẩn trọng với dịch vụ “cò đất đai” và thông tin sai lệch
Thực tế, việc phân cấp về cấp xã có thể dẫn đến việc lợi dụng kẽ hở, giả danh cán bộ địa chính, lừa đảo làm sổ đỏ nhanh. Để tránh rủi ro:
– Không sử dụng dịch vụ làm sổ đỏ “cam kết có trong 7 ngày”, “không cần hồ sơ gốc” từ người không có tư cách pháp lý;
– Chỉ làm việc trực tiếp với UBND cấp xã/phường hoặc luật sư, công ty luật có uy tín;
– Có thể liên hệ đường dây nóng của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh để kiểm tra thông tin liên quan.
4.5. Doanh nghiệp cần rà soát lại toàn bộ đất đang quản lý
Đối với doanh nghiệp – đặc biệt là doanh nghiệp có quỹ đất sản xuất kinh doanh tại nhiều địa phương, cần chủ động:
– Rà soát toàn bộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản trên đất đã được cấp từ trước;
– Phân loại rõ các khu đất đang chờ cấp sổ đỏ, khu đất chưa đăng ký hoặc có thay đổi ranh giới để nộp hồ sơ tại UBND xã/phường nơi có đất;
– Phối hợp với bộ phận địa chính xã và các đơn vị tư vấn pháp lý để đảm bảo việc sử dụng đất là hợp pháp, đúng mục đích, không ảnh hưởng đến quá trình sản xuất – đầu tư;
– Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, hợp lệ trước khi nộp (giấy tờ đất, CMND/CCCD, bản vẽ thửa đất…).
Việc trao quyền cấp sổ đỏ lần đầu cho UBND cấp xã là một dấu mốc quan trọng, thể hiện nỗ lực phân cấp mạnh mẽ, hướng tới chính quyền gần dân, phục vụ dân trong lĩnh vực quản lý đất đai. Tuy nhiên, đi kèm với cơ chế phân quyền là những yêu cầu chặt chẽ về năng lực cán bộ, quy trình phối hợp và trách nhiệm pháp lý trong từng bước cấp giấy chứng nhận.
Đối với người dân và doanh nghiệp, hiểu rõ những thay đổi này sẽ giúp chủ động thực hiện các thủ tục hành chính đất đai, đặc biệt là trong các trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu, cấp lại do thay đổi địa giới hành chính, hoặc trong các phương án tái định cư, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng…
Nếu bạn đang gặp vướng mắc về thủ tục cấp sổ đỏ, điều chỉnh thông tin đất đai, hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, hãy liên hệ với Công ty Luật TNHH Lexconsult & Cộng sự – đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý của chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành, hỗ trợ bạn giải quyết nhanh chóng và đúng pháp luật.
